ORDEN de 8 de agosto de 2005, por la que se publica el Texto Integrado del Decreto 149/2003, de 10 de junio, por el que se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, y se regulan las actuaciones contempladas en el mismo, con las modificaciones introducidas por el Decreto 463/2004, de 27 de julio, y el Decreto 180/2005, de 26 de julio

(BOJA núm. 165 Sevilla, 24 de agosto 2005)

La disposición final segunda del Decreto 180/2005, de 26 de julio, por el que se modifica el Decreto 149/2003, de 10 de junio, por el que se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007 y se regulan las actuaciones contempladas en el mismo, faculta a la Consejera de Obras Públicas y Transportes para publicar, mediante Orden, un Texto Integrado del Decreto 149/2003, de 10 de junio, y del Decreto 463/2004, de 27 de julio, con las modificaciones, a su vez, introducidas por el mismo.

Esta facultad legislativa tiene por finalidad dotar de mayor claridad a la legislación de vivienda mediante la integración en un único cuerpo normativo de las disposiciones que afectan a esta materia.

En su virtud, D I S P O N G O

Artículo único. Publicación del Texto Integrado.

Se hace público el Texto Integrado del Decreto 149/2003, de 10 de junio, por el que se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, y se regulan las actuaciones contempladas en el mismo, con las modificaciones introducidas por el Decreto 463/2004, de 27 de julio y el Decreto 180/2005, de 26 de julio, que se inserta como Anexo de la presente Orden.

Disposición adicional única. Remisiones normativas.

Las referencias normativas efectuadas en otras disposiciones al Decreto 149/2003, de 10 de junio, se entenderán realizadas a los preceptos correspondientes del Texto Integrado que se publica por esta Orden.

Disposición final única. Entrada en vigor.

La presente Orden y el Texto Integrado que publica, entrarán en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.

Sevilla, 8 de agosto de 2005 CONCEPCION GUTIERREZ DEL CASTILLO Consejera de Obras Públicas y Transportes

A N E X O

TEXTO INTEGRADO DEL DECRETO 149/2003, DE 10 DE JUNIO, POR EL QUE SE APRUEBA EL PLAN ANDALUZ DE VIVIENDA Y SUELO 2003-2007, Y SE REGULAN LAS ACTUACIONES CONTEMPLADAS EN EL MISMO TITULO PRELIMINAR

1. Aprobación del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007.

En cumplimiento de lo dispuesto en el Decreto 8/2003, de 21 de enero, se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, con el contenido y las determinaciones fundamentales relativas a la definición, la delimitación de los ámbitos territoriales, la financiación, el procedimiento, y la gestión de los Programas en materia de vivienda y suelo que se establecen en el presente Decreto, así como las disposiciones generales relativas a las viviendas protegidas y el patrimonio residencial de la Comunidad Autónoma.

Las determinaciones del presente Plan podrán ser objeto de revisión a partir del año 2005, en función del desarrollo de las actuaciones previstas en el mismo.

2. Actuaciones protegidas del Plan.

1. Son actuaciones protegidas en materia de vivienda por el presente Plan, y beneficiarias de financiación cualificada, las siguientes: a) Actuaciones de viviendas en venta:

- Viviendas Protegidas de Régimen Especial en Venta.

- Viviendas Protegidas de Iniciativa Municipal y Autonómica.

- Viviendas Protegidas de precio general.

- Adquisición protegida de viviendas usadas, para su tenencia en régimen de propiedad.

b) Actuaciones de viviendas para el alquiler:

- Viviendas Protegidas en alquiler de renta básica.

- Viviendas Protegidas en alquiler de Iniciativa Municipal y Autonómica.

- Alojamientos Protegidos en alquiler.

- Viviendas para la Integración Social: bien en Promociones Públicas de Alquiler, bien mediante la Promoción Pública Directa.

- Bolsas de viviendas para alquiler.

- Adquisición protegida de viviendas existentes para el alquiler.

- Fomento del acceso a la propiedad de viviendas desde el alquiler.

c) Actuaciones de viviendas para jóvenes:

- Vivienda Joven en venta.

- Vivienda y Alojamiento Joven en Alquiler.

d) Actuaciones de rehabilitación:

- Transformación de la Infravivienda.

- Rehabilitación Autonómica.

- Rehabilitación Singular.

- Rehabilitación de Edificios.

- Rehabilitación de viviendas para el alquiler.

- Adecuación funcional básica de viviendas.

- Rehabilitación aislada de edificios y viviendas.

e) Areas de Rehabilitación Concertada.

f) Rehabilitación Integral de Barriadas.

2. En materia de suelo se consideran protegidas, a los efectos del presente Plan, las siguientes actuaciones:

a) Adquisición de suelo para su incorporación a los Patrimonios Municipal y Autonómico de Suelo.

b) Urbanización de suelo para su inmediata edificación.

c) Areas de Urbanización Prioritaria de Suelo.

3. Destinatarios de las actuaciones en materia de vivienda.

1. Las actuaciones protegidas por el Plan en materia de vivienda tienen por objeto facilitar viviendas dignas y adecuadas a sus específicas necesidades a familias con recursos limitados, a los jóvenes, a los mayores, a las familias numerosas, a las familias monoparentales, a víctimas de la violencia de género, a familias con algún miembro afectado de discapacidad, a víctimas del terrorismo y aquellas otras con especiales problemas sociales, en los términos previstos para cada uno de ellos en el presente Decreto.

2. Se considera familia a los efectos del presente Decreto tanto la unidad familiar tal y como resulta definida por las normas reguladoras del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, como las parejas definidas en la Ley 5/2002, de 16 de diciembre, de Parejas de Hecho, sin perjuicio de las limitaciones que respecto de las mismas se deriven como consecuencia de la normativa estatal en la materia.

La determinación de los recursos de las familias a quienes van dirigidas las actuaciones protegidas por el presente Decreto se realizará en la forma establecida en el artículo siguiente.

La referencia a la unidad familiar a efectos de ingresos se hace extensiva a la persona que no esté integrada en unidad familiar alguna.

3. A los efectos del presente Decreto se considerarán jóvenes aquellas personas que a la fecha de la solicitud de inclusión en algunos de los Programas que regula este Decreto, no hayan cumplido 35 años. El requisito de la edad del joven, a los efectos de ser destinatario de vivienda protegida y, en su caso, de financiación cualificada, deberá ser cumplido por el destinatario que aporte la totalidad o la mayor parte de los ingresos familiares.

4. A los efectos del presente Decreto se consideran mayores aquellas personas que a la fecha de la solicitud hayan cumplido los 65 años. Este requisito a los efectos de ser destinatario de vivienda protegida deberá ser cumplido, al menos, por uno de los integrantes de la familia.

5. A los efectos del presente Decreto se consideran familias numerosas las definidas como tales por el Real Decreto 1801/1995, de 3 de noviembre, modificado por Real Decreto 6/1999, de 8 de enero, de ampliación del concepto de Familia Numerosa.

6. A los efectos del presente Decreto se considera familia monoparental la integrada por el padre o la madre y los hijos, o, en su caso, el tutor legal y los menores sujetos a tutela.

7. A los efectos del presente Decreto se considera familia con especiales problemas sociales aquellas respecto de las cuales desde los Servicios Sociales Comunitarios se indiquen carencias personales, económicas, laborales o de otra índole que en su conjunto provoquen una situación de exclusión social o el riesgo de acceder a ella.

4. Ingresos familiares.

1. La determinación de los ingresos de la unidad familiar a los efectos de la obtención de los beneficios previstos en el presente Decreto, se realizará en la forma establecida en el artículo 7 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, teniendo en cuenta los coeficientes multiplicativos correctores establecidos en el apartado 2 de este artículo.

A los efectos de la obtención de los beneficios establecidos en el presente Decreto, les será de aplicación lo establecido en el párrafo anterior a las parejas definidas en la Ley 5/2002, de 16 de diciembre, de Parejas de Hecho.

Los ingresos se acreditarán mediante la presentación de la declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y si el interesado no estuviere obligado a ello, la acreditación de sus ingresos familiares se efectuará mediante declaración jurada en los términos establecidos en el citado Artículo 7.

En todo caso, la Consejería de Obras Públicas y Transportes, en función del tipo de Programa, podrá recabar un informe específico a los Servicios Sociales Públicos, a los efectos de la verificación de los ingresos familiares declarados.

2. A los ingresos de la unidad familiar determinados conforme al apartado anterior, se les aplicará los dos factores de corrección siguientes: a) En función del número de miembros de la unidad familiar: Núm. miembros: 1 ó 2.

Factor corrector: 1,00.

Núm. miembros: 3 ó 4.

Factor corrector: 0,90.

Núm. miembros: 5 o más.

Factor corrector: 0,80.

En caso de que algún miembro de la unidad familiar esté afectado por minusvalías, en las condiciones establecidas en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el factor corrector aplicable será el del tramo siguiente al que le hubiera correspondido.

b) En función del ámbito territorial, el factor corrector se obtiene de dividir el precio básico nacional entre el precio máximo de venta por metro cuadrado útil de la vivienda de precio general en ese ámbito, multiplicando el resultado por 1,3, sin que este factor pueda ser superior a 1.

El coeficiente final de corrección, resultado de aplicar lo establecido en este apartado, no podrá ser inferior a 0,62.

5. Promotores.

1. Podrán ser promotores de actuaciones protegidas las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas.

2. Son promotores para uso propio a los efectos establecidos en el presente Decreto: a) Las cooperativas y las comunidades de propietarios, cuando la selección de sus adjudicatarios se haya realizado siguiendo los principios de igualdad, publicidad y libre concurrencia.

b) El promotor individual, persona física, titular del suelo que pretende construir sobre él una única vivienda para su uso propio.

c) Los promotores de rehabilitación de edificios y viviendas, ya se trate de sus propietarios o de sus inquilinos cuando, conforme a la legislación aplicable, puedan estos últimos realizar las obras protegidas.

3. A los efectos de lo previsto en el presente Decreto, tendrán la consideración de promotores públicos la Consejería de Obras Públicas y Transportes, la Empresa Pública de Suelo de Andalucía, los Ayuntamientos, cualesquiera otras Entidades Locales de carácter territorial, sus Organismos Autónomos, las Entidades de Derecho Público con personalidad jurídica, aunque sus actividades se ajusten por Ley al ordenamiento privado, y las Sociedades Mercantiles con capital exclusivo de las Administraciones Públicas, siempre que en el objeto de las mismas se incluya la promoción de viviendas o suelo residencial.

4. Excepcionalmente, y para el desarrollo de actuaciones concretas de vivienda de marcado carácter público y social, podrán ser reconocidos a los efectos del presente Título como promotores públicos, mediante Orden del titular de la Consejería de Obras Públicas y Transportes:

a) Las Universidades Públicas.

b) Las Sociedades Mercantiles con capital mayoritario de las Administraciones Públicas o de sus Organismos Autónomos y de las Entidades de Derecho Público con personalidad jurídica, aunque sus actividades se ajusten por Ley al ordenamiento jurídico privado, siempre que su objeto sea la promoción de vivienda.

c) Las Asociaciones y Fundaciones, sin ánimo de lucro, cuyos fines sean la atención de aquellos sectores de la población cuyos recursos económicos no les permitan acceder a otras ofertas públicas o privadas del mercado de vivienda.

6. Ambitos territoriales para la aplicación del Plan.

1. Para la aplicación de los precios máximos de venta y renta, los municipios andaluces se incluyen en los siguientes ámbitos territoriales:

a) Ambito Territorial Primero: comprende aquellos municipios de mayor dimensión demográfica, grado de necesidad de vivienda y mayor dinamismo económico y de población.

b) Ambito Territorial Segundo: comprende aquellos municipios no incluidos en el Ambito Territorial Primero.

c) Ambito Territorial de precio máximo superior: comprende los municipios así declarados o que se puedan declarar de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, así como los actuales municipios singulares declarados del grupo C.

2. La relación de municipios incluidos en cada uno de dichos ámbitos se incorpora como Anexo I al presente Decreto.

CAPITULO II

Financiación cualificada autonómica

7. Modalidades de financiación cualificada.

1. La financiación cualificada autonómica a la que se refiere el presente Decreto, sin perjuicio de la aplicación del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, en lo que proceda, adoptará las siguientes modalidades: a) Préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito públicas y privadas en el ámbito de los convenios suscritos con la Comunidad Autónoma de Andalucía.

b) Ayudas económicas directas, consistentes en la subsidiación del préstamo cualificado, en subvenciones, así como asistencias técnicas o ayudas por cuantía equivalente.

2. Podrá obtenerse la financiación cualificada no sólo en relación a la vivienda sino también para la promoción, adquisición y rehabilitación de una plaza de garaje y de un trastero, si están vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda objeto de financiación cualificada.

No será objeto de financiación cualificada la promoción, adquisición y rehabilitación de locales de negocio, sin perjuicio de la posibilidad de obtener subvenciones sus propietarios cuando se trate de la rehabilitación de elementos comunes de edificios y participen en los costes de ejecución.

3. Las ayudas económicas directas están condicionadas a la existencia de disponibilidades presupuestarias.

8. Condiciones generales para acceder a la financiación cualificada.

1. Para acceder a la financiación cualificada será preciso cumplir, en cualquier caso, las siguientes condiciones, sin perjuicio de las que este Decreto exija especialmente para determinados supuestos y de las que para la misma se contienen en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero: a) Que las actuaciones para las que se solicita financiación cualificada hayan sido calificadas como protegidas por la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

b) Que los arrendatarios de Viviendas Protegidas no sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda sujeta a régimen de protección en todo el territorio nacional; ni lo sean sobre una vivienda libre en el mismo término municipal en el que se sitúa la vivienda objeto de la actuación protegida.

c) Que los adquirentes, adjudicatarios, promotores individuales para uso propio o arrendatarios de las viviendas y, en su caso, promotores de actuaciones de rehabilitación no superen el límite de ingresos familiares establecidos en cada caso en la presente norma.

d) Que las viviendas no excedan ni de la superficie útil máxima ni de los precios máximos de venta o renta que, según los casos, se establecen en este Decreto.

2. El incumplimiento de las condiciones establecidas en el apartado anterior y de cualesquiera otros requisitos exigidos en el presente Decreto, incluso la no obtención de la calificación definitiva, determinará, en todo caso, sin perjuicio de las sanciones que puedan corresponder, la pérdida de la condición de préstamo cualificado y el reintegro de las cantidades hechas efectivas en concepto de ayudas económicas directas y las cantidades correspondientes a los beneficios fiscales que se hubiesen disfrutado, incrementadas con sus intereses legales correspondientes.

9. Características generales de los préstamos cualificados.

1. Los préstamos cualificados en materia de vivienda a que se refiere el presente Decreto tendrán las siguientes características: a) Serán concedidos por las entidades de crédito que hayan suscrito con las Consejerías de Economía y Hacienda y de Obras Públicas y Transportes los convenios a que se refiere el artículo 138 de este Decreto, y dentro del ámbito y condiciones de los mismos.

b) El tipo de interés efectivo anual inicial de los préstamos a conceder será el fijado en los convenios citados en la letra anterior y su revisión se efectuará en la forma y condiciones previstas en los mismos.

c) Los préstamos serán garantizados con hipoteca u otro medio de garantía en los términos que se determinen en el convenio con las entidades de crédito. No será preceptiva dicha garantía cuando los préstamos recaigan sobre actuaciones protegidas en materia de suelo o en materia de rehabilitación.

d) La cuantía máxima, en los préstamos al promotor, será igual al 80 por ciento del precio máximo de venta o adjudicación fijado en la calificación provisional de Vivienda Protegida.

Cuando se trate tanto de préstamos directos como subrogados a adquirentes y adjudicatarios, la cuantía máxima del préstamo será igual al 80 por ciento del precio fijado en la escritura de compraventa o adjudicación.

Cuando se trate de préstamos para promociones en alquiler, la cuantía máxima del mismo será del 80 por ciento del precio máximo de referencia fijado en el artículo 41 de este Decreto.

Si la vivienda tuviera plaza de garaje o trastero vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda objeto de financiación cualificada, la cuantía global del préstamo, calculada según establecen los párrafos anteriores, podrá incrementarse como máximo hasta el 80 por ciento del precio máximo legal de venta de aquéllos, en préstamos al promotor, o hasta el 80 por ciento del precio o coste real, según proceda, en los restantes supuestos.

e) El plazo de amortización para la promoción y adquisición de las viviendas de los Programas autonómicos podrá alcanzar los veinticinco años. Los préstamos gozarán de un período máximo de tres años de carencia desde su formalización cuando se concedan al promotor. Este período podrá ampliarse hasta los cuatro años cuando el promotor lo solicite, se cuente con el acuerdo de la entidad prestamista, y sea autorizado por el titular de la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes siempre que medien circunstancias que aconsejen dicha ampliación.

2. Las características de los préstamos cualificados a los que pueden acceder los promotores de actuaciones de suelo con calificación provisional previstos en el Capítulo II del Título II del presente Decreto, se regularán por lo establecido en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, y en las disposiciones de desarrollo.

10. Concesión del préstamo cualificado.

1. El préstamo cualificado máximo a obtener por los promotores de Viviendas Protegidas constará en la calificación provisional.

El promotor podrá presentar la calificación provisional en cualquiera de las entidades de crédito firmantes del convenio, a efectos de la obtención del préstamo cualificado. Por la entidad de crédito se solicitará la conformidad de la Consejería de Obras Públicas y Transportes y, obtenida ésta, podrá procederse a su formalización.

Las disposiciones del préstamo podrán efectuarse conforme al calendario pactado por el promotor con la entidad prestamista.

2. El período de carencia finalizará, dando inicio al período de amortización, en los siguientes momentos: a) En los supuestos de venta y adjudicación, en la fecha de otorgamiento de la correspondiente escritura pública, tras la expedición de la calificación definitiva.

b) En los supuestos de promoción individual para uso propio o promoción para alquiler, en la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva o, en su caso, en la declaración de finalización de las obras.

3. El préstamo cualificado al adquirente o adjudicatario podrá concederse directamente o por subrogación de éstos en el pago de la carga hipotecaria del préstamo cualificado al promotor.

Para que proceda la subrogación debe acreditarse el cumplimiento de las condiciones para acceder a la vivienda y para tener derecho al préstamo cualificado, en la forma que se establezca en las normas de desarrollo del presente Decreto, previo consentimiento expreso o tácito de la entidad de crédito.

4. En el caso de que exista préstamo al promotor, excepto en el supuesto de promoción individual para uso propio, la adquisición de la vivienda mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa o adjudicación, interrumpe tanto el período de carencia como el devengo de intereses correspondiente a este período y determina el inicio del período de amortización, que tendrá lugar, en todo caso, transcurrido un período de tres años desde la formalización del préstamo.

Mediante la escritura, el comprador o adjudicatario asume las responsabilidades derivadas del préstamo con garantía hipotecaria que grava la vivienda, debiendo comenzar o continuar, en su caso, a su cargo la amortización del principal e intereses del crédito hipotecario desde la fecha de la escritura.

A tal efecto, se remitirá primera copia de dicho documento a la entidad de crédito, siendo de cuenta del promotor los gastos de dicha copia.

11. Subsidiación de los préstamos.

1. La subsidiación de los préstamos cualificados regulados en este Capítulo, así como de los préstamos convenidos concedidos al amparo del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, consistirá en el abono a la entidad de crédito prestamista, con cargo a los presupuestos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de una cuantía fija en euros, en función del volumen del préstamo cualificado y de la modalidad de actuación protegida, en su caso. La citada cuantía será descontada previamente por la entidad de crédito prestamista de las cuotas de amortización de capital e intereses o sólo de intereses, en el período de carencia, cuando proceda, en cada vencimiento.

2. La cuantía de la subsidiación se cifrará en número de euros anuales por cada 10.000 euros de préstamo cualificado, entendiendo que se extenderá proporcionalmente a fracciones de dicha cantidad. Dicha cuantía anual de la subsidiación se prorrateará para cada vencimiento del préstamo cualificado, en función del número de vencimientos a lo largo de la anualidad.

3. La subsidiación de préstamos que determina el apartado anterior tendrá efectividad a partir de la fecha de la escritura de formalización del préstamo cualificado, una vez obtenida la preceptiva autorización y, en su caso, el reconocimiento previo del derecho a la subsidiación, por parte del correspondiente Delegado Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

La efectividad de la subsidiación de préstamos cualificados, cuando éstos hubieran sido formalizados antes de la autorización o reconocimiento administrativo del derecho, requerirá la resolución expresa del correspondiente Delegado Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, iniciándose la subsidiación a partir de la fecha de recepción por parte de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de dicha resolución.

CAPITULO III

Concertación, Gestión y Seguimiento

12. Instrumentos de concertación, gestión y seguimiento.

Serán instrumentos de concertación, gestión y seguimiento de la política de vivienda y suelo, contenidos en el presente Plan, los siguientes: a) Acuerdos con los municipios de relevancia territorial en materia de suelo y vivienda protegida.

b) Acuerdos con otras Entidades Locales.

c) La reserva de eficacia.

d) La Secretaría de Seguimiento del Plan.

e) La Comisión de Participación.

13. Acuerdos con los municipios de relevancia territorial en materia de suelo y vivienda protegida.

1. Dadas las mayores dificultades de acceso a la vivienda en los municipios de mayor población, en los litorales y en los ubicados en el área de influencia de las principales aglomeraciones de Andalucía, se celebrarán Acuerdos entre la Administración Autonómica y los Ayuntamientos de los municipios declarados de relevancia territorial, de conformidad con la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, con la finalidad de definir los objetivos de vivienda y suelo regulados en el presente Plan para dichos municipios.

2. Estos Acuerdos contendrán, al menos, las siguientes determinaciones: a) Compromiso de la Junta de Andalucía de financiar las actuaciones protegidas de vivienda y suelo que se acuerden en los términos establecidos en el presente Plan.

b) Compromisos de la Administración Local de poner en marcha los mecanismos necesarios que permitan cumplir los objetivos de vivienda y suelo acordados.

Entre ellos: - La localización de los suelos e inmuebles sobre los que se desarrollarán las actuaciones protegidas que se acuerden así como la definición de las mismas.

- La localización de aquellas actuaciones de suelo de iniciativa pública que garanticen una oferta suficiente con destino a la promoción de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública.

- La intervención directa sobre las viviendas desocupadas en el municipio, a fin de potenciar un mercado de viviendas en alquiler.

- La cesión gratuita al promotor público actuante de los suelos destinados a los programas de Viviendas de Promoción Pública para Alquiler regulados en el Capítulo II del Título I del presente Decreto.

- Asumir a su costa los gastos derivados de licencias, tasas, arbitrios e impuestos municipales que graven la ejecución de las actuaciones de Vivienda de Promoción Pública en Alquiler y el Impuesto de Bienes Inmuebles que grave la propiedad de la misma.

c) Compromisos comunes: Poner en marcha los mecanismos que permitan rentabilizar socialmente los suelos de la Administraciones Públicas que dejen de cumplir su función específica originaria, destinándolos, fundamentalmente, a usos residenciales de vivienda protegida.

- Agilizar la tramitación de los instrumentos de planificación urbanística para el desarrollo de aquellos suelos con vocación de ser destinados a viviendas o alojamientos protegidos.

- Asignación a las partes de las obligaciones correspondientes, con estimación global de los costes e indicación de la forma y cuantía de los recursos financieros de cada una de las partes.

- Distribución de objetivos y reserva de eficacia, en los que se establecerá la regulación de la referida reserva de conformidad con el contenido del artículo 15 del presente Decreto.

- Mecanismos de seguimiento.

14. Acuerdos con otras Entidades Locales.

La Administración Autonómica podrá suscribir Acuerdos con otras Entidades Locales en materia de suelo y vivienda protegida para la ejecución de actuaciones, en el ámbito territorial de las mismas, determinando los compromisos de las partes. Estos Acuerdos serán de naturaleza similar a los regulados en el artículo anterior.

Los Acuerdos contemplarán, en todo caso, el compromiso de la Entidad Local de asumir a su costa los gastos derivados de licencia, tasas, arbitrios e impuestos municipales que graven la ejecución de las actuaciones de Vivienda de Promoción Pública en Alquiler y el Impuesto de Bienes Inmuebles que grave la propiedad de la misma.

15. La reserva de eficacia.

Se crea en la Consejería de Obras Públicas y Transportes una reserva de eficacia equivalente al 20 por ciento de los objetivos anuales del Plan previstos en el Anexo II del presente Decreto. Esta reserva se verá incrementada anualmente con los objetivos convenidos y no alcanzados por las Entidades Locales en los Acuerdos suscritos en virtud de los artículos 13 y 14 del presente Decreto.

Tras esta evaluación, se efectuará una redistribución de objetivos, de tal forma que las Entidades Locales más activas puedan superar los inicialmente fijados en dichos Acuerdos.

16. La Secretaría de Seguimiento del Plan.

Se crea la Secretaría de Seguimiento del Plan compuesta por personas de reconocido prestigio. Sus funciones serán, fundamentalmente, de información y estudio, y analizará específicamente el desarrollo y cumplimiento del Plan.

Su composición, funcionamiento y nombramiento de sus miembros se realizará por las normas de desarrollo del presente Decreto.

17. La Comisión de Participación.

A los efectos de asegurar la participación de los distintos agentes sociales en el desarrollo de los objetivos del presente Plan, se crea la Comisión de Participación, como órgano colegiado que se adscribe a la Consejería de Obras Públicas y Transportes, que recibirá la información y el seguimiento del Plan y podrá elaborar propuestas de iniciativas sobre sus objetivos y contenidos.

Esta Comisión estará presidida por el titular de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, e integrada por representantes de dicha Consejería, de la Consejería de Economía y Hacienda, de la Consejería de Gobernación, de la Consejería de Asuntos Sociales, del Instituto Andaluz de la Juventud, de la Secretaría de Seguimiento de Plan, de las Corporaciones Locales, de los promotores de vivienda y suelo, de las entidades de crédito, de las asociaciones empresariales y sindicales más representativas, de los consumidores y usuarios, asociaciones de vecinos, colegios profesionales y entidades representativas de otros colectivos sociales vinculados a la problemática de vivienda y suelo. La composición y funciones se establecerá en las disposiciones de desarrollo del presente Decreto. Esta Comisión de Participación se reunirá, al menos, una vez al año.En su seno se constituirá una comisión específica, asimismo presidida por el titular de la Consejería de Obras Públicas y Transportes e integrada por los miembros de la Comisión de Participación representantes de los agentes firmantes del V Acuerdo de Concertación Social.

TITULO I

ACTUACIONES PROTEGIDAS EN MATERIA DE VIVIENDA

CAPITULO I

Viviendas protegidas para la venta

Sección 1.ª

Viviendas Protegidas de Régimen Especial en Venta

18. Objeto.

El objeto del presente Programa es facilitar la promoción de viviendas destinadas a familias con ingresos que no superen 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

19. Condiciones y requisitos.

1. Las viviendas se destinarán como residencia habitual y permanente de sus adquirentes, que serán familias cuyos ingresos anuales corregidos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 4 del presente Decreto, no superen 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

2. La superficie útil máxima de la vivienda no superará los 70 metros cuadrados, si bien en la promoción se podrán incluir, hasta un 5 por ciento del total, viviendas destinadas a familias numerosas, cuya superficie útil podrá alcanzar los 90 metros cuadrados.

3. Las promociones de viviendas se podrán desarrollar en todo el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

4. El precio máximo de venta de estas viviendas será el siguiente: a) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Primero el resultado de multiplicar el precio básico a nivel nacional por el coeficiente: 1,40.

b) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Segundo el resultado de multiplicar el precio básico a nivel nacional por el coeficiente: 1,25.

c) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial de precio máximo superior del grupo C: el precio máximo establecido en la letra a), incrementado en un 15 por ciento.

20. Financiación cualificada.

La financiación cualificada de la promoción y adquisición de las viviendas reguladas en esta Sección se acogerán a lo dispuesto en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

Sección 2.ª

Viviendas Protegidas de Iniciativa Municipal y Autonómica

21. Objeto.

El objeto del presente programa es facilitar, mediante financiación cualificada, la promoción de viviendas con un precio tasado a la que puedan acceder familias con ingresos anuales que no superen 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

22. Condiciones y requisitos.

1. Las viviendas se destinarán a la venta, como residencia habitual y permanente, obtengan o no financiación cualificada, para familias cuyos ingresos anuales corregidos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 4 del presente Decreto, no superen 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

2. La superficie útil máxima de la vivienda no superará los 90 metros cuadrados, si bien en la promoción se podrán incluir, hasta un 5 por ciento del total, viviendas destinadas a familias numerosas, cuya superficie útil podrá alcanzar los 120 metros cuadrados.

3. El precio máximo de venta de estas viviendas será el siguiente: a) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Primero el resultado de multiplicar el precio básico a nivel nacional por el coeficiente: 1,70.

b) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Segundo el resultado de multiplicar el precio básico a nivel nacional por el coeficiente: 1,50.

c) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial de precio máximo superior del grupo C: el precio máximo establecido en la letra a), incrementado en un 15 por ciento.

23. Financiación cualificada.

1. La financiación cualificada consistirá en un préstamo cualificado con las características establecidas en el Capítulo II del Título Preliminar del presente Decreto.

2. Serán destinatarios de la financiación cualificada el promotor de la actuación y el adquirente o adjudicatario, bien por subrogación o por concesión directa al mismo, cuando el promotor no haya obtenido esta financiación.

3. Para la financiación cualificada se deberán cumplir los requisitos establecidos en el artículo 8 del presente Decreto.

Sección 3.ª

Viviendas Protegidas de precio general

24. Objeto.

El objeto del presente Programa es facilitar la promoción de viviendas destinadas a familias con ingresos que no superen 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

25. Condiciones y requisitos.

1. Las viviendas se destinarán como residencia habitual y permanente de sus adquirentes, que serán familias cuyos ingresos anuales corregidos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 4 del presente Decreto, no superen 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

2. La superficie útil máxima de la vivienda no superará los 90 metros cuadrados, si bien en la promoción se podrán incluir, hasta un 5 por ciento del total, viviendas destinadas a familias numerosas, cuya superficie útil podrá alcanzar los 120 metros cuadrados.

3. El precio máximo de venta de estas viviendas será el siguiente: a) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Primero, el precio básico nacional multiplicado por el coeficiente: 1,50.

b) Para los municipios ubicados el Ambito Territorial Segundo, el precio básico nacional multiplicado por el coeficiente: 1,40.

c) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial de precio máximo superior del grupo C: el precio máximo establecido en la letra a), incrementado en un 15 por ciento.

26. Financiación cualificada.

La financiación cualificada de la promoción y adquisición de las viviendas reguladas en esta Sección se acogerán a lo dispuesto en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

Sección 4.ª

Normas comunes de viviendas protegidas para la venta

27. Prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer.

1. Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo, con las excepciones previstas en el apartado 5 del artículo 13 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer por subasta y adjudicación de la vivienda, por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos justificados, mediante autorización de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

En cualquier caso, se requerirá la previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.

2. Transcurridos diez años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para uso propio, la transmisión intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el apartado anterior, supondrá la pérdida de la condición de cualificado del préstamo, pudiendo la entidad concedente determinar su resolución.

28. Cláusulas obligatorias.

Las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer establecidas en el artículo anterior, el precio máximo de venta a que se refieren los artículos 19, 22, 25 y 94 y los derechos de tanteo y retracto a que se refiere el artículo 97 todos ellos del presente Decreto, se harán constar expresamente en las correspondientes escrituras públicas de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su reflejo en el Registro de la Propiedad, donde se harán constar las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer, mediante el correspondiente asiento registral.

29. Condiciones urbanísticas de los suelos.

1. Los suelos sobre los que se ejecuten las actuaciones dispondrán de planeamiento urbanístico aprobado que permita el uso residencial a que se destinan.

2. Los suelos deberán reunir las características de solar o adquirirlas en el transcurso de la actuación, en cuanto a dotación de servicios urbanísticos, y estar libres de toda carga o gravamen que impidan la ejecución total o parcial de las obras.3. Con carácter general, el suelo destinado a viviendas protegidas para la venta tendrá una repercusión máxima del 15 por ciento sobre el precio de las mismas.

30. Selección de adquirentes de las viviendas.

Bajo la tutela de la Administración correspondiente, la selección de los adquirentes de las viviendas la realizará el promotor actuante de acuerdo con las normas de desarrollo del presente Decreto respetándose, en todo caso, los principios de publicidad, igualdad y concurrencia. Preferentemente se usará el sorteo entre las solicitudes presentadas, salvo en los supuestos excepcionales que se prevean en la normativa de desarrollo del presente Decreto.

A tal fin, podrán celebrarse convenios y acuerdos con los promotores y sus asociaciones para facilitar el cumplimiento de lo anteriormente señalado.

31. Obligaciones del promotor de Vivienda Protegida.

1. Sin perjuicio de las labores de comprobación por la Administración, el promotor de una actuación de vivienda protegida verificará el cumplimiento de los requisitos exigidos a los adquirentes o adjudicatarios en el presente Decreto y en las disposiciones de desarrollo del mismo. El promotor certificará, ante la Consejería de Obras Públicas y Transportes, el cumplimiento de los mismos.

3. El promotor de la actuación entregará en la correspondiente Delegación Provincial de la citada Consejería la documentación de la que sea depositario, en la forma y plazos que establezca la norma de desarrollo del presente Decreto.

Sección 5.ª

Viviendas usadas para su tenencia en régimen de propiedad

32. Adquisición protegida.

1. La adquisición protegida de viviendas usadas con destino a residencia habitual y permanente de sus adquirentes se regirá por lo establecido en la Sección 2.ª del Capítulo III del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

2. El precio máximo de adquisición de estas viviendas será el siguiente: a) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Primero, el precio básico nacional multiplicado por el coeficiente: 1,50.

b) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Segundo, el precio básico nacional multiplicado por el coeficiente: 1,40.

c) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial de precio máximo superior del grupo C: el precio máximo establecido en la letra a), incrementado en un 20 por ciento.

CAPITULO II

Viviendas protegidas para alquiler

Sección 1.ª

Viviendas Protegidas en Alquiler

33. Objeto.

El objeto del presente Programa es facilitar la promoción de viviendas destinadas en régimen de alquiler, de renta básica, y el acceso a las mismas a familias con ingresos anuales que no superen 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

La vinculación a dicho régimen de uso será por un período de diez o veinticinco años, según sea la duración del período de amortización del préstamo.

34. Condiciones y requisitos.

1. Las viviendas se destinarán, como residencia habitual y permanente, a familias cuyos ingresos anuales corregidos de acuerdo con lo establecido en el artículo 4 del presente Decreto, no superen 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

2. La superficie útil máxima de la vivienda no superará los 70 metros cuadrados, si bien en la promoción se podrán incluir, hasta un 5 por ciento del total, viviendas destinadas a familias numerosas cuya superficie útil podrá alcanzar los 90 metros cuadrados.

3. El precio máximo de referencia, por metro cuadrado de superficie útil, de estas viviendas será el resultado de multiplicar el precio básico a nivel nacional por los siguientes coeficientes: a) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Primero: 1,55.

b) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Segundo: 1,40.

c) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial de precio máximo superior del grupo C: el precio máximo establecido en la letra a), incrementado en un 15 por ciento.

4. La renta anual inicial que se fije será igual o inferior al 3,5 por ciento, de los precios máximos de referencia previstos en el apartado anterior de este artículo, cuando el préstamo cualificado tenga veinticinco años de amortización, y al 5,5 por ciento de dichos precios cuando el préstamo sea a diez años.

La renta inicial se actualizará anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General de Sistema de Indices de Precios al Consumo o indicador que lo sustituya.

El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada establecida en el párrafo anterior, el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación vigente.

35. Financiación cualificada.

1. El promotor de la actuación debe cumplir los requisitos establecidos para el presente Programa a fin de obtener financiación cualificada para viviendas protegidas en arrendamiento, de renta básica, al amparo del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

2. El promotor de la actuación que se comprometa a ofrecer, en el sexto año a contar desde la calificación definitiva, una opción de compra sobre todas las viviendas de la promoción, en caso de préstamos a 10 años, o sobre el 50 por ciento de las viviendas, en caso de préstamos a 25 años, recibirá una subsidiación complementaria a la financiación establecida en apartado anterior, de las siguientes cuantías: a) En el caso de préstamos a 25 años: 200 euros anuales por cada 10.000 euros de préstamo durante los 5 primeros años, prorrogable por otro período de la misma duración y la misma cuantía.

b) En el caso de préstamos a 10 años: 230 euros anuales por cada 10.000 euros de préstamo durante los 5 primeros años, y de 115 euros anuales por cada 10.000 euros de préstamo del sexto al décimo año de amortización.

En ambos casos, la subsidiación no es aplicable al período de carencia del préstamo.

El promotor que opte por esta subsidiación complementaria deberá destinar el 50 por ciento de la renta que reciba en los años sexto a décimo a disminuir el precio de venta, el cual no será superior al precio máximo de venta establecido en el artículo 25 de este Decreto, vigente en el momento de la venta en el décimo año.

Sección 2.ª

Alojamientos Protegidos en Alquiler

36. Objeto.

El objeto del presente Programa es facilitar la promoción de alojamientos destinados a personas con recursos limitados y necesidades temporales de vivienda.

37. Condiciones y requisitos.

1. Se entenderán por alojamientos aquellas fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la residencia colectiva que dispongan de espacios destinados a servicios comunes.

El programa funcional de cada alojamiento de una promoción, deberá permitir la cesión de los mismos de manera independiente, estando, a su vez, vinculados a los servicios comunes que los complementan.

2. Los alojamientos se destinarán, mediante arrendamiento u otras formas de explotación justificadas por razones sociales, a ocupantes con dificultades temporales de acceso a la vivienda, cuyos ingresos anuales no superen 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

3. Los alojamientos tendrán una superficie útil entre 36 y 45 metros cuadrados incluida la superficie útil correspondiente a servicios comunes que, para el total de la promoción, no superará el 20 por ciento de la superficie útil total de los alojamientos. En todo caso, la relación entre la superficie útil de un alojamiento y el número de personas a que vaya destinada no será inferior a 12 metros cuadrados por persona.

Además, deberán contar con el mobiliario suficiente y adecuado para el uso a que se destinan.

4. La cuantía anual de la contraprestación no será superior al 3,5 por ciento.

El promotor de la actuación podrá repercutir, asimismo, los gastos realmente producidos correspondientes a los suministros de agua, gas y electricidad y hasta un 1 por ciento en concepto de gestión y administración.

Si no pudiera repercutir de manera separada los gastos reales expresados en el párrafo anterior, podrá aplicar una repercusión máxima del 3 por ciento, por todos los conceptos indicados en el mismo, incluida la gestión y administración de la promoción.

Los porcentajes expresados en los tres párrafos anteriores se calcularán sobre la cantidad que resulte de multiplicar la superficie útil de la unidad habitacional, incluida la parte proporcional de la superficie útil de los espacios destinados a estancias y servicios comunes, por el precio básico a nivel nacional vigente en el momento de la calificación definitiva de la vivienda por 1,55, incrementado, a su vez, en el porcentaje que le pudiera corresponder por su eventual ubicación en un municipio situado en un ámbito territorial de precio máximo superior. Asimismo, podrá repercutir el coste real de los servicios complementarios prestados y que voluntariamente disfrute el inquilino, cuyo precio será autorizado por la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

La cuantía inicial de la contraprestación se actualizará anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Precios al Consumo o indicador que lo sustituya.

5. Para este Programa no resultará de aplicación lo dispuesto en la letra b), del apartado 1 del artículo 8 del presente Decreto.

38. Financiación cualificada.

El promotor de la actuación que cumpla los requisitos establecidos para el presente Programa y que haya obtenido la financiación cualificada para viviendas protegidas en arrendamiento a 25 años, de renta básica, al amparo del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, recibirá una ayuda complementaria consistente en una subsidiación de 200 euros por cada 10.000 euros de préstamo durante los diez primeros años de amortización del préstamo cualificado, excluido el período de carencia del mismo.

39. Financiación cualificada en suelos públicos.

En el supuesto en que no esté prevista la venta de la promoción y, además, se realice sobre suelo público o aportado por promotor público, el promotor que, cumpliendo los requisitos establecidos para el presente Programa, haya obtenido financiación cualificada para viviendas protegidas en arrendamiento a 25 años, de renta básica, al amparo del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, recibirá una ayuda complementaria consistente en una subsidiación de: a) 200 euros por cada 10.000 euros de préstamo durante los cinco primeros años de amortización del mismo.

b) 250 euros por cada 10.000 euros de préstamo desde el sexto al vigésimo año de amortización del mismo.

Sección 3.ª

Viviendas Protegidas en Alquiler de Iniciativa Municipal y Autonómica

40. Objeto.

El objeto del presente Programa es facilitar la promoción de viviendas destinadas en régimen de alquiler a familias con ingresos anuales que no superen 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

41. Condiciones y requisitos.

1. Las viviendas se destinarán, como residencia habitual y permanente, a familias cuyos ingresos anuales corregidos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 4 del presente Decreto, no superen 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

2. La superficie útil máxima de la vivienda no superará los 90 metros cuadrados, si bien en la promoción se podrá incluir, hasta un 5 por ciento del total, viviendas destinadas a familias numerosas, cuya superficie útil podrá alcanzar los 120 metros cuadrados.

3. El precio máximo de referencia, por metro cuadrado de superficie útil, de estas viviendas será el resultado de multiplicar el precio básico a nivel nacional por los siguientes coeficientes: a) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Primero: 1,70.

b) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial Segundo: 1,50.

c) Para los municipios ubicados en el Ambito Territorial de precio máximo superior del grupo C: el precio máximo establecido en la letra a), incrementado en un 15 por ciento.

4. La renta anual inicial que se fije no superará el 5,5 por ciento de los precios máximos a que se refiere el apartado anterior de este artículo.

La renta inicial se actualizará anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General de Sistema de Indices de Precios al Consumo o indicador que lo sustituya.

El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada establecida en el párrafo anterior, el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación vigente.

42. Financiación cualificada.

1. La financiación cualificada consistirá en un préstamo cualificado, con un período de amortización de 10 años, concedido por la entidades financieras que hayan suscrito el Convenio a que hace referencia el artículo 138 de esta norma, con las características establecidas en el Capítulo II del Título Preliminar del presente Decreto.

2. El promotor de la actuación que se comprometa a ofrecer, en el sexto año a contar desde la calificación definitiva, una opción de compra sobre todas las viviendas de la promoción, recibirá una subsidiación consistente en 230 euros anuales por cada 10.000 euros de préstamo durante los 5 primeros años, y de 115 euros anuales por cada 10.000 euros de préstamo del sexto al décimo año de amortización.

La subsidiación no es aplicable al período de carencia del préstamo.

El promotor que opte por esta subsidiación complementaria deberá destinar el 50 por ciento de la renta que reciba en los años sexto a décimo a disminuir el precio de venta, el cual no será superior al precio máximo de venta establecido en el artículo 22 de este Decreto, vigente en el momento de la venta en el décimo año.

Sección 4.ª

Viviendas para la Integración Social

43. Objeto.

El objeto del presente Programa es facilitar el acceso a la vivienda a familias con especiales dificultades sociales, para lo que se desarrollarán actuaciones de Promoción Pública Directa y Promociones Públicas en Alquiler en las que se reservarán viviendas destinadas a aquella finalidad.

44. Condiciones y requisitos de Viviendas de Promoción Pública en Alquiler.

1. Las viviendas deberán ser edificadas por promotor público sobre suelos de titularidad pública o aportados por aquél.2. Para acceder a la financiación cualificada prevista en los artículos siguientes deberán destinarse una media del 30 por ciento de las viviendas ejecutadas en la Promoción Pública de Viviendas en Alquiler, a familias cuyos ingresos anuales no excedan del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Estas viviendas podrán ser puestas a disposición del Ayuntamiento u organizaciones sin ánimo de lucro, acreditadas por la Administración de la Junta de Andalucía, para su gestión en arrendamiento. Para la adjudicación de las mismas serán tenidas en cuenta, en los términos que se prevean en los convenios a suscribir, las circunstancias sociales y familiares de los destinatarios expresadas en los correspondientes informes de los servicios sociales.

3. El importe máximo de la renta que podrá el promotor percibir del Ayuntamiento u organización acreditada será el previsto en el apartado 4 del artículo 34 del presente Decreto para promociones de arrendamiento a 25 años, sin perjuicio de la renta que el Ayuntamiento o dicha organización reciba de los adjudicatarios en atención a sus circunstancias sociales y familiares.

45. Financiación cualificada para la integración social en Promociones Públicas de Viviendas en Alquiler.

El promotor de la actuación que cumpla los requisitos establecidos para el presente Programa y que haya obtenido financiación cualificada para viviendas protegidas en arrendamiento de renta básica a 25 años, al amparo del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, recibirá una ayuda complementaria consistente en una subsidiación del préstamo en la cuantía y por los períodos que a continuación se indican: a) 200 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, durante los cinco primeros años de amortización.

b) 250 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, del sexto al vigésimo año de amortización.

c) 460 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, del vigésimo primer año hasta el vigésimo quinto año de amortización o hasta su cancelación si ésta se produjera con anterioridad.

46. Subvención a la Corporación Local o a la organización acreditada.

Establecida por el promotor la cuota de renta a percibir de los adjudicatarios para las viviendas de la promoción, la Comunidad Autónoma, con el objeto de adecuar esta renta a las circunstancias sociales de las familias a las que se refiere el apartado 2 del artículo 44 del presente Decreto, colaborará con los Ayuntamientos u organizaciones acreditadas mediante una subvención equivalente al 50 por ciento de la renta fijada para las viviendas de esa promoción que se destinen a estas familias.

47. Condiciones y requisitos de la Promoción Pública Directa.

1. Las viviendas se destinarán, como residencia habitual y permanente, a familias cuyos ingresos anuales no superen el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

2. Las promociones de viviendas se desarrollarán en los municipios incluidos en el Ambito Territorial de precio máximo superior, si bien cuando se trate de una intervención de rehabilitación y el edificio sea de especial interés arquitectónico, se podrán desarrollar en todo el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

3. Las viviendas deberán ser edificadas sobre suelos o inmuebles cedidos gratuitamente a la Comunidad Autónoma de Andalucía o a la Empresa Pública de Suelo de Andalucía para esta finalidad.

4. Para la programación, construcción y adjudicación de las viviendas serán tenidas en cuenta, en los términos que se prevean en los convenios a suscribir con los correspondientes Ayuntamientos, las circunstancias sociales y familiares, incluido el carácter monoparental de la familia, expresadas en los informes de los servicios sociales sobre los solicitantes.

5. La renta anual inicial que se fije será igual o inferior al 1,5 por ciento de la cantidad que resulte de multiplicar la superficie útil de la vivienda por el precio básico nacional vigente en el momento de la calificación definitiva de la vivienda y por 1,40, incrementado en el porcentaje que le pudiera corresponder por su eventual ubicación en el Ambito Territorial de precio máximo superior.

La renta inicial se actualizará anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios al Consumo o indicador que lo sustituya.

El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada establecida en el párrafo anterior, el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación vigente.

48. Financiación de las actuaciones de Promoción Pública Directa.

Las actuaciones de viviendas de Promoción Pública Directa se financiarán en su totalidad con fondos públicos procedentes de la Comunidad Autónoma o, en su caso, complementando la financiación cualificada establecida en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, para viviendas en alquiler a 25 años, de renta básica.

Sección 5.ª

Bolsas de Viviendas para Alquiler

49. Objeto.

El objeto del presente Programa es fomentar el arrendamiento de viviendas que se encuentren desocupadas mediante la constitución y gestión de bolsas de viviendas para el alquiler y el ejercicio de intermediación entre propietarios e inquilinos.

50. Requisitos y condiciones.

1. Las características de las viviendas, las condiciones de su incorporación a la bolsa de alquiler, las condiciones económicas y sociales de los destinatarios de las viviendas y demás determinaciones, se establecerán en los acuerdos o convenios que se suscriban con las entidades gestoras o las Agencias de Fomento del Alquiler homologadas.

2. La renta máxima inicial anual de alquiler de una vivienda libre no será superior al 5,5 por ciento del precio máximo de referencia establecido en el apartado 3 del artículo 41 del presente Decreto.

Si la vivienda hubiera obtenido financiación cualificada al amparo de una actuación protegida, la renta inicial anual será la establecida para su régimen de protección.

3. Las bolsas de viviendas en alquiler se gestionarán por Agencias de Fomento del Alquiler homologadas que hayan suscrito los oportunos convenios con la Consejería de Obras Públicas y Transportes. En dichos convenios se establecerán los mecanismos de acreditación del cumplimiento de los requisitos y condiciones establecidos.

51. Medidas de fomento.

La Consejería de Obras Públicas y Transportes, al objeto de fomentar el alquiler desarrollará, en los términos que se prevean en los correspondientes convenios, las siguientes medidas: a) Apoyo técnico destinado a la formación del personal que gestiona las bolsas y la creación de redes para la difusión de información y experiencias.

b) Una ayuda económica destinada a facilitar la gestión de la bolsa de alquiler protegido, consistente en una subvención a la entidad gestora por una cantidad de seiscientos euros anuales por vivienda efectivamente alquilada, por un período máximo de dos años.

c) En el supuesto que la Agencia de Fomento del Alquiler sea una persona jurídica sin ánimo de lucro y la intermediación inmobiliaria coadyuve a conseguir su finalidad principal, podrá percibir una ayuda económica consistente en una subvención de una cuantía máxima de 60.000 euros, a fin de facilitar el desarrollo de su actividad en la obtención de viviendas en arrendamiento destinadas a colectivos desfavorecidos.

Sección 6.ª

Adquisición de viviendas existentes para el alquiler

52. Adquisición protegida.

La adquisición protegida de viviendas existentes para el alquiler se regirá por lo establecido en la Subsección 2.ª de la Sección 1.ª del Capítulo IV del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

Sección 7.ª

Fomento del arrendamiento del parque residencial desocupado

53. Ayudas a propietarios.

Las condiciones, requisitos e importe de las ayudas a propietarios de viviendas destinadas al alquiler, son los establecidos en el artículo 43 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

54. Ayudas a inquilinos.

1. Podrán tener acceso a la subvención a inquilinos establecida en el artículo 15 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, en la Comunidad Autónoma de Andalucía, las personas que formalicen un contrato de arrendamiento de vivienda en los términos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y en quienes concurran alguna de las circunstancias recogidas en el mencionado Real Decreto, siempre que cumplan los requisitos de ingresos y renta del alquiler señalados en el citado artículo.

2. La cuantía y la duración de la subvención será la establecida en el artículo 16 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

3. En los contratos de arrendamiento que se presenten para la obtención de esta subvención, deberá haber intermediado una Agencia de Fomento del Alquiler.

4. El resto de los requisitos para su obtención así como el procedimiento para la tramitación de estas subvenciones, será establecido mediante Orden de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

5. La concesión de estas subvenciones estará condicionada a las disponibilidades presupuestarias, en los límites establecidos por el Ministerio de la Vivienda.

Sección 8.ª

Normas comunes del alquiler

55. Obligaciones del promotor de vivienda protegida.

1. Sin perjuicio de las labores de comprobación que pudieran efectuarse por la Administración, bien directamente o con el auxilio de auditorías externas que pudieran efectuarse, corresponderá al promotor de una actuación de vivienda o alojamiento protegido la comprobación de los requisitos exigidos a los arrendatarios en el presente Decreto y en las disposiciones de desarrollo del mismo. El promotor certificará, ante la Consejería de Obras Públicas y Transportes, el cumplimiento de los mismos.

2. El promotor de la actuación entregará en la correspondiente Delegación de la citada Consejería la documentación de la que sea depositario, en la forma y plazos que establezca la norma de desarrollo del presente Decreto.

56. Condiciones urbanísticas de los suelos.

1. Los suelos sobre los que se ejecuten las actuaciones dispondrán de planeamiento urbanístico aprobado que permita el uso a que se destinan.

2. Los suelos deberán reunir las características de solar o adquirirlas en el transcurso de la actuación, en cuanto a dotación de servicios urbanísticos, y estar libres de toda carga o gravamen que impidan la ejecución total o parcial de las obras.3. Con carácter general, el suelo de patrimonio público destinado a viviendas protegidas en alquiler tendrá una repercusión máxima de venta del 15 por ciento sobre el precio de las mismas.

No obstante, en las actuaciones de Viviendas Protegidas en Alquiler cuyo destino sea la incorporación de aquéllas al Patrimonio Público Municipal o Autonómico, no se podrá imputar coste alguno de suelo en el precio de la vivienda.

57. Adjudicación de las viviendas.

1. Bajo la tutela de la Administración correspondiente, la selección de los adjudicatarios o arrendatarios de las viviendas la realizará el promotor actuante de acuerdo con las condiciones que se prevean en las normas de desarrollo del presente Decreto.

A tal fin, podrán celebrarse convenios y acuerdos con los promotores y sus asociaciones para facilitar el cumplimiento de lo anteriormente señalado.

2. En los supuestos en que el promotor sea la Consejería de Obras Públicas y Transportes, el procedimiento de adjudicación de las viviendas se regulará en las normas de desarrollo del presente Decreto.

58. Plazo de duración de los contratos de alquiler de las viviendas.

Cuando se trate de una Promoción Pública en Alquiler, el plazo de duración de los contratos será de un año, prorrogable hasta cinco siempre que el arrendatario siga cumpliendo los requisitos exigidos.

Cuando el arrendador sea un promotor privado, el contrato estará sometido a las determinaciones de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

Sección 9.ª

Fomento del acceso a la propiedad de viviendas desde el alquiler

59. Venta de las viviendas y alojamientos protegidos en alquiler.

1. Los promotores que hayan ejecutado promociones de viviendas y alojamientos acogidos a lo establecido en las Secciones 1.ª, 2.ª y 3.ª de este Capítulo podrán ofrecer en venta, previa autorización de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, hasta el 50 por ciento de las viviendas o los alojamientos a los inquilinos, en las siguientes condiciones: a) El inquilino deberá haber permanecido en régimen de arrendamiento en la vivienda durante al menos los últimos cinco años.

b) La vivienda habrá debido estar destinada al régimen de arrendamiento al menos durante diez años desde su calificación definitiva.

2. En el supuesto de que se enajenen las viviendas o los alojamientos a personas distintas de los arrendatarios que hubieren habitado en las mismas en los cinco años anteriores a dicha enajenación, se suspenderán las ayudas establecidas en las Secciones primera, segunda y tercera del presente Capítulo y el promotor deberá reintegrar a la Comunidad Autónoma las ayudas complementarias recibidas, incrementadas en los intereses legales desde su percepción.

3. El precio máximo de las viviendas, de los alojamientos y de los garajes y trasteros será el establecido en el apartado 1 del artículo 32 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

60. Subvención para adjudicatarios de viviendas de promoción pública en alquiler.

La Consejería de Obras Públicas y Transportes, dentro de sus disponibilidades presupuestarias, concederá una subvención de 7.500 euros a quienes, siendo adjudicatarios de una vivienda de promoción pública en alquiler de la Comunidad Autónoma de Andalucía, adquieran otra vivienda en propiedad y cumplan los siguientes requisitos: a) Que estén al corriente en el pago de las mensualidades.

b) Que renuncien expresamente al derecho de uso y disfrute que tienen sobre la vivienda de promoción pública en alquiler.

c) Que entreguen dicha vivienda en buen estado de uso a la Administración de la Junta de Andalucía.

CAPITULO III

Actuaciones protegidas de rehabilitación

Sección 1.ª

La transformación de la infravivienda

61. Objeto.

El objeto del presente Programa es mejorar las condiciones de habitabilidad de las infraviviendas mediante la combinación de obras de rehabilitación, nueva planta, urbanización y trabajo social, de manera que se propicie la integración social y el mantenimiento de la población residente en su barrio de referencia.

62. Condiciones y requisitos.

1. Se considerarán situaciones de infravivienda, a los efectos de este Programa, las edificaciones con uso residencial, unifamiliares agrupadas en núcleos o plurifamiliares que presenten, en su totalidad o en parte, algunas de las siguientes carencias: a) No poseer instalaciones sanitarias básicas, abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad o iluminación y ventilación suficientes.

b) Manifestar condiciones de la edificación por debajo de los requerimientos mínimos, en relación con los aspectos constructivos.

c) Presentar un alto grado de hacinamiento de los moradores de la vivienda.

2. La mayoría de las familias beneficiadas por la actuación, que serán seleccionadas por el promotor público actuante, deberán tener unos ingresos familiares anuales no superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

3. Podrán ser promotores de las actuaciones de este Programa los Ayuntamientos, las Entidades Locales de carácter territorial u otro promotor público.

4. Las actuaciones podrán desarrollarse en cualquier municipio del territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, previa declaración por la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Zona de Actuación de Infravivienda, a solicitud justificada del Ayuntamiento, Entidad Local de carácter territorial o promotor público interesados en ejecutarla. Tras la declaración y con carácter previo al desarrollo de actuaciones, el promotor público actuante elaborará el Programa de Actuación de la Infravivienda que establecerá las determinaciones fundamentales de las posibles actuaciones, en relación con las circunstancias de las infraviviendas y de los residentes, de conformidad con lo que se establezca en la normativa de desarrollo del presente Decreto. Aprobado el Programa se suscribirá el correspondiente Convenio.

5. Para el desarrollo de estas actuaciones, podrá incorporarse la Empresa Pública de Suelo de Andalucía, mediante acuerdos con los Ayuntamientos y las Entidades Locales de carácter territorial.

6. Cuando el objeto de la actuación sea la rehabilitación de un edificio de viviendas en alquiler, el propietario deberá aportar, al menos, el 30 por ciento del coste total.

7. Durante un plazo de cinco años a contar desde la fecha del Acta de recepción de las obras, las viviendas resultantes de la actuación no podrán ser vendidas por encima del precio máximo vigente establecido para las viviendas protegidas de régimen especial en venta en el momento del contrato.

En caso de transmisión el promotor público actuante podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto de conformidad con el artículo 97 de este Decreto y, además, el comprador o adquirente deberá respetar los acuerdos alcanzados entre el vendedor y los arrendatarios o inquilinos y, en su caso, con la Administración actuante durante un plazo mínimo de 10 años.8. Cuando se intervenga sobre edificios desocupados o con viviendas desocupadas, o como resultado de la actuación o con posterioridad queden viviendas desocupadas, se alquilarán durante el plazo de 10 años a familias con ingresos anuales no superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, y la renta anual será igual o inferior al 4 por ciento del precio de venta indicado.

Para la adjudicación de estas viviendas serán tenidas en cuenta, en los términos que se prevean en el mencionado Convenio, las circunstancias sociales y familiares expresadas en los correspondientes informes sociales sobre los solicitantes.

9. Los propietarios podrán transmitir las viviendas rehabilitadas a los arrendatarios o inquilinos que habiten las mismas, en los términos de los acuerdos que se establezcan entre las partes y el promotor, con el consentimiento de la Administración actuante, en su caso.

63. Financiación cualificada.

1. La financiación cualificada para el presente Programa, consistirá en una subvención máxima equivalente a 22.500 euros de media por cada una de las viviendas resultantes de la actuación cuando se desarrolle sobre núcleos constituidos por edificios unifamiliares. Si la actuación se desarrolla sobre edificio plurifamiliar, la subvención máxima podrá alcanzar una cantidad equivalente a 23.000 euros de media por cada una de las viviendas resultantes de la actuación.

Estas cantidades se destinarán a la financiación de la redacción del Programa de Actuación, proyecto técnico y estudio de seguridad y salud, la redacción y ejecución del proyecto social y la dirección y ejecución de las obras. Todo ello de acuerdo a las condiciones que se establezcan en las normas de desarrollo del presente Decreto y en el convenio que, al efecto, habrá de suscribirse.

2. Las subvenciones establecidas en el apartado anterior podrán ser limitadas en la normativa de desarrollo del presente Decreto, en relación a la superficie útil resultante por vivienda y, en su caso, zonas comunes.

64. Aportaciones de promotores.

1. En aquellas actuaciones cuyo coste total exceda de los máximos de subvención establecidos para los supuestos contemplados en el artículo anterior, el Ayuntamiento, la Entidad Local de carácter territorial o el promotor público actuante, asumirán, bien por sí o por medio de terceros, la financiación del coste no subvencionado.

2. Se establecerán acuerdos entre el promotor de la actuación y los beneficiarios sobre las aportaciones económicas, los realojos transitorios, las condiciones de uso y de las rentas de las viviendas resultantes y otros aspectos de relevancia para la actuación. Estos compromisos deberán contar con el visto bueno de la Consejería de Obras Públicas y Transportes y, en su caso, se inscribirán en el Registro de la Propiedad.

Sección 2.ª

La Rehabilitación Autonómica

65. Objeto.

El objeto del presente Programa es ayudar a familias de recursos limitados que promuevan actuaciones de conservación y mejora de sus viviendas y de los elementos comunes.

66. Condiciones y requisitos.

1. El promotor de la rehabilitación de una vivienda deberá ser el propietario que resida en ella o, con autorización de éste, el arrendatario o usuario. En cualquier caso, los ingresos anuales del promotor no serán superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

Cuando se trate de actuaciones promovidas por comunidades de propietarios sobre elementos comunes, al menos el 50 por ciento de los propietarios no superará dicho nivel de ingresos.

2. Las viviendas deberán cumplir los siguientes requisitos: a) Tener una antigüedad superior a 10 años.

b) Tener una superficie útil mínima de 24 metros cuadrados o, si fuera inferior, que como resultado de la actuación alcance un mínimo de 36 metros cuadrados útiles.

c) Presentar unas características de seguridad estructural y constructiva que garanticen la viabilidad de la intervención salvo que las adquiera por efecto de la actuación.

3. Las actuaciones de rehabilitación que se acojan al presente Programa se deberán ejecutar en municipios que hayan sido declarados de Rehabilitación Autonómica por la Dirección General de Arquitectura y Vivienda.

4. Las obras de conservación y mejora podrán tener una o varias de las siguientes finalidades: a) Estabilidad y seguridad estructural y constructiva.

b) Estanqueidad frente a la lluvia.

c) Iluminación y ventilación de espacios.

d) Instalaciones de suministros de agua, gas, electricidad y saneamiento.

e) Supresión de humedades de capilaridad y condensación.

f) Supresión de barreras arquitectónicas y adecuación funcional a las necesidades de personas con discapacidad.

g) Mejora de las condiciones de ahorro energético.

h) Adecuación para el acceso a las tecnologías de la información y las comunicaciones.

i) Redistribución interior.

j) Ampliación de superficie hasta un máximo de 120 metros cuadrados útiles o superior, cuando implique la eliminación de barreras arquitectónicas o resida en ella una familia numerosa.

5. El presupuesto de ejecución material por vivienda será, como máximo, de 10.000 euros, o de 14.000 euros cuando sea imprescindible para corregir las condiciones de seguridad estructural o constructiva de la vivienda o del edificio, de forma que quede garantizada su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez.

67. Financiación cualificada.

1. El promotor de la actuación que cumpla las condiciones y los requisitos establecidos para el presente Programa percibirá: a) Asistencia técnica para la redacción del proyecto y otros documentos técnicos, así como la dirección de las obras.

b) Una subvención de cuantía equivalente al 50 por ciento del presupuesto de ejecución material de las obras.

La aportación restante será efectuada por los promotores de estas obras de Rehabilitación, mediante sus recursos económicos o su trabajo personal, o por los Ayuntamientos.

2. En caso de rehabilitación de elementos comunes, para la fijación de la subvención que corresponda a cada comunero se considerará el coeficiente de participación en la comunidad de cada uno de ellos, de conformidad con lo establecido en el título constitutivo o en la fórmula de reparto eventualmente acordada, especialmente en lo referente a la ejecución de nuevas obras o instalaciones que mejoren las condiciones de habitabilidad del edificio.

3. Para la entrega y distribución de las ayudas a los beneficiarios, los Ayuntamientos se considerarán entidades colaboradoras a los efectos previstos en el artículo 106 de la Ley 5/1983, de 19 de julio, General de la Hacienda Pública de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

68. Ayudas para la rehabilitación de edificios de una sola vivienda.

Cuando la actuación de rehabilitación se ejecute sobre un edificio de una sola vivienda, las ayudas a aplicar serán las que correspondan a la actuación predominante.

Cuando concurran actuaciones de adecuación estructural y de mejora de las condiciones de habitabilidad, se considerará actuación predominante la primera de ellas.

Sección 3.ª

Rehabilitación Singular

69. Actuaciones de Rehabilitación Singular.

1. La Consejería de Obras Públicas y Transportes podrá proteger y financiar las siguientes actuaciones específicas: la rehabilitación de edificios y viviendas del patrimonio público autonómico enajenado con créditos pendientes de abono; la mejora de las dotaciones e instalaciones concretas de edificios residenciales; otras acciones en materia de rehabilitación no contempladas de forma específica en los Programas de este presente Plan; así como la reparación de los daños causados por fenómenos naturales sobrevenidos.

2. La definición de este tipo de actuaciones se establecerá mediante Orden del titular de la Consejería de Obras Públicas y Transportes. Dicha Orden contemplará la determinación de las actuaciones a proteger, el objeto específico de las ayudas y sus cuantías, las condiciones de los inmuebles y los beneficiarios, los procedimientos para la tramitación de las solicitudes y la concesión de las ayudas y cuantos otros aspectos sean de interés para la definición del objeto de las actuaciones y la formalización de las ayudas.

Cuando circunstancias sociales específicas así lo aconsejen, se podrán ejecutar, a través de la Empresa Pública del Suelo de Andalucía, actuaciones específicas de rehabilitación singular mediante convenios a suscribir entre la Consejería de Obras Públicas y Transportes y los agentes intervinientes.

Sección 4.ª

La Rehabilitación de Edificios

70. Objeto.

El objeto del presente Programa es la rehabilitación del patrimonio residencial, mediante la ayuda a comunidades de propietarios o asociaciones de vecinos con recursos limitados que promuevan actuaciones de conservación y mejora de los elementos comunes de edificios residenciales.

71. Condiciones y requisitos.

1. El promotor de la rehabilitación de los elementos comunes de un edificio residencial deberá ser la comunidad de propietarios del mismo o las asociaciones de vecinos legalmente constituidas donde aquéllas se engloben. Además, al menos el 50 por ciento de los propietarios de las viviendas habrá de tener ingresos anuales no superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

2. Los edificios deberán cumplir los siguientes requisitos: a) Tener una antigüedad superior a 10 años.

b) Tener una superficie útil mínima destinada a vivienda del 80 por ciento de la superficie útil total, excluidas del cómputo, en su caso, la planta baja cuando no se destine a vivienda y las superficies bajo rasante.

c) Presentar unas características de seguridad estructural y constructiva que garanticen la viabilidad de la intervención salvo que las adquiera por efecto de la actuación.

3. Las obras de conservación y mejora podrán tener una o varias de las siguientes finalidades: a) Estabilidad y seguridad estructural y constructiva.

b) Estanqueidad frente a la lluvia.

c) Iluminación y ventilación de espacios.

d) Instalaciones de suministros de agua, gas, electricidad y saneamiento.

e) Supresión de humedades de capilaridad y condensación.

f) Supresión de barreras arquitectónicas y adecuación funcional a las necesidades de personas con discapacidad.

g) Mejora de las condiciones de ahorro energético.

h) Adecuación para el acceso a las tecnologías de la información y las comunicaciones.

i) Instalación, renovación y mejora de los ascensores y sus condiciones de seguridad.

4. El presupuesto protegible máximo de las actuaciones de rehabilitación, entendiendo por éste el coste real de las mismas, incluyendo presupuesto de contrata y tributos satisfechos por razón de las actuaciones, no superará un total de 6.000 euros por vivienda o local participante en los costes de la actuación, o de 12.000 euros en el caso de que la rehabilitación incluya la adecuación estructural del edificio, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, garantizando su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez.

72. Financiación cualificada.

La comunidad de propietarios promotora de la actuación que cumpla las condiciones y los requisitos establecidos para el presente Programa percibirá: a) Asistencia técnica para la redacción del proyecto y otros documentos técnicos, así como la dirección de las obras, o una ayuda por cuantía equivalente al importe de dichos conceptos con el límite de 700 euros por vivienda o local participante en los costes de la actuación.

b) Una subvención de cuantía equivalente al 50 por ciento del presupuesto protegible.

73. Rehabilitación de edificios desocupados.

El rehabilitador de un edificio completo desocupado, incluyendo el supuesto previsto en los artículos 151 y siguientes de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, podrá optar por alguna de las siguientes alternativas: a) Solicitar para las viviendas que vayan a resultar tras la rehabilitación su calificación como Viviendas Protegidas para venta o alquiler siempre sometidas a las condiciones y requisitos que resulten de aplicación.

b) Si no se solicitara la calificación a que se refiere la letra anterior y las viviendas resultantes se destinan obligatoriamente a su incorporación a la Bolsa de Alquiler regulada en la Sección quinta del Capítulo II del Título I del presente Decreto para su arrendamiento durante, al menos, cinco años, el rehabilitador podrá solicitar unas ayudas económicas de cuantía equivalente a la establecida en la letra b) del artículo 72 del presente Decreto.

Sección 5.ª

Rehabilitación de viviendas para el alquiler

74. Condiciones y requisitos de las ayudas.

Las condiciones, requisitos e importe de las ayudas para la rehabilitación de viviendas destinadas al alquiler, son los establecidos en el artículo 67 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

Sección 6.ª

Adecuación funcional básica de vivienda

75. Actuaciones de adecuación funcional básica de vivienda.

La Consejería de Obras Públicas y Transportes, de conformidad con lo establecido en el Decreto 137/2002, de 30 de abril, de apoyo a las familias andaluzas, concederá ayudas destinadas a mejorar la seguridad y adecuación funcional de las viviendas que constituyan residencia habitual y permanente de personas mayores o que tengan reconocido al menos un 40 por ciento de grado de minusvalía y movilidad reducida, en los términos y condiciones previstos en dicho Decreto.

76. Compatibilidad con las ayudas de apoyo a las familias andaluzas.

En los supuestos en los que los beneficiarios de las ayudas establecidas en la Sección segunda del presente Capítulo sean titulares de la Tarjeta Andalucía-Junta Sesentaycinco, modalidad Oro, podrán complementarse dichas ayudas hasta alcanzar el 70 por ciento del presupuesto de referencia, con cargo a los recursos asignados al Plan de apoyo a las familias andaluzas regulados en el Decreto 137/2002, de 30 de abril.

Sección 7.ª

Rehabilitación aislada de edificios y viviendas

77. Condiciones y requisitos de las ayudas.

1. Las condiciones y requisitos para la calificación de actuaciones protegidas y la obtención de ayudas financieras para la rehabilitación aislada de edificios y viviendas, así como los importes de dichas ayudas, serán los contemplados en las Secciones 1.ª y 5.ª del Capítulo VI del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.

2. Las ayudas para la rehabilitación aislada de edificios y viviendas podrán concederse de manera complementaria a las reguladas en las Secciones 2.ª, 3.ª, 4.ª y 5.ª del Capítulo III del Título I del presente Decreto.

3. A efectos de las ayudas previstas en el artículo 69 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, para la rehabilitación de edificios unifamiliares, cuando concurran actuaciones de adecuación estructural y de mejoras de las condiciones de habitabilidad, se considerará actuación predominante la primera de ellas.

Sección 8.ª

Normas comunes de rehablilitación

78. Exención del cumplimiento de la normativa técnica.

Las actuaciones que se desarrollen de acuerdo a lo establecido en este Capítulo, así como aquellas otras que al amparo de lo regulado en el Capítulo VI del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, se ejecuten en la Comunidad Autónoma de Andalucía, no estarán obligadas al cumplimiento de la normativa técnica, de diseño y calidad de las Viviendas Protegidas.

No obstante, estas actuaciones deberán asegurar la obtención de los adecuados niveles de seguridad estructural y constructiva y adecuación funcional de los edificios, así como las adecuadas condiciones de habitabilidad de las viviendas.

79. Requisitos urbanísticos de los edificios y viviendas.

Los edificios y las viviendas sobre las que se ejecute alguna actuación protegida no estarán calificadas urbanísticamente como fuera de ordenación a efectos de la concesión de la licencia municipal de obras.

80. Destino y ocupación de las viviendas.

Las viviendas rehabilitadas para uso propio o para su cesión en arrendamiento se destinarán a residencia habitual y permanente de sus propietarios o inquilinos.

81. Limitaciones a la facultad de disponer.

1. Las viviendas rehabilitadas, no podrán transmitirse ínter vivos durante el plazo de tres años desde la fecha de la calificación de actuación protegida, sin perjuicio de lo establecido en el apartado 7 del artículo 62 del presente Decreto.

2. Excepcionalmente y previa autorización de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, se podrá transmitir las viviendas a sus inquilinos, dentro del período señalado en el apartado anterior, por un precio no superior al precio máximo vigente establecido para las viviendas protegidas de régimen especial en venta en el momento de la venta.

CAPITULO IV

Areas de Rehabilitación Concertada y Rehabilitación Integral de Barriadas

Sección 1.ª

Areas de Rehabilitación Concertada

82. Concepto.

1. Las Areas de Rehabilitación Concertada se definen como un instrumento global de intervención en ámbitos urbanos caracterizados por su valor patrimonial con intenciones de integración, coordinación y fomento de los distintos instrumentos que los agentes públicos y privados pueden desarrollar en esos ámbitos. Sus objetivos son mejorar las condiciones de alojamiento, la recuperación del patrimonio con especial atención a las viviendas desocupadas, eliminación de barreras arquitectónicas y otros aspectos de carácter urbanístico o social vinculados a la concepción del habitar.

2. Para la consecución de los objetivos de las Areas de Rehabilitación Concertada, serán de aplicación todos los Programas que se consideren de interés definidos en el presente Plan y aquellos otros de regulación local, autonómica, estatal o de la Unión Europea que se estimen, de común acuerdo por los agentes intervinientes, adecuados para conseguir los objetivos de recuperación urbana, residencial, social y económica en el ámbito declarado. También podrán aplicarse instrumentos de nueva definición que puedan ser de utilidad para la rehabilitación del Area.

3. En el desarrollo de las Areas de Rehabilitación Concertada se integrará la participación de los colectivos vecinales afectados.

83. Solicitud, Programa de Actuación y tramitación.

1. Las Areas de Rehabilitación Concertadas serán declaradas a instancia de los Ayuntamientos o promotores públicos que justificadamente lo soliciten, o de oficio en caso de que concurran circunstancias que así lo aconsejen.

2. Para la declaración de Area de Rehabilitación Concertada es necesario la redacción de un Programa de Actuación previo, cuyo fin es la definición del contenido del Area y la determinación de la viabilidad de la misma. Para la redacción de dicho documento se contará con la participación de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía.

3. El contenido del mencionado Programa de Actuación será el establecido en el Decreto 128/2002, de 17 de abril, por el que se regula la intervención de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía en las áreas de rehabilitación concertada.

4. El Programa de Actuación se presentará en las Direcciones Generales de Arquitectura y Vivienda y de Urbanismo para su aprobación.

Estas Direcciones Generales elevarán, en su caso, propuesta conjunta de declaración del Area de Rehabilitación Concertada al titular de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

84. Declaración y Organo de Gestión.

1. Las Areas de Rehabilitación Concertada serán declaradas mediante Orden del titular de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, que contendrá el esquema de ayudas técnicas y económicas a conceder por la Consejería, así como los criterios de aplicación de los procedimientos de los diferentes Programas, que podrán flexibilizarse respecto a los establecidos con carácter general.

La declaración de Area de Rehabilitación contendrá la designación de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía como Organo de Gestión, atribuyéndole la gestión y la tramitación de los Programas que desarrolle la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de vivienda y suelo en dicha Area.2. Las ayudas económicas establecidas en el presente Plan para las actuaciones objeto de protección en el Area podrán ampliarse con cargo a la Comunidad Autónoma, la Administración Local u otros agentes o instituciones intervinientes. El incremento de las ayudas de la Comunidad Autónoma irá en proporción de las aportaciones de las partes intervinientes, sin que pueda exceder, en ningún caso, del 50 por ciento de lo establecido para cada Programa.

En las actuaciones de nueva definición no acogidas a los Programas del presente Plan y necesarias para la consecución de los objetivos del Area, las ayudas serán establecidas de común acuerdo entre las Administraciones y, en su caso, con otros agentes e instituciones intervinientes.

3. La declaración de Area de Rehabilitación Concertada comportará la posibilidad de eximir a los promotores de actuaciones en dicha Area del cumplimiento de las limitaciones establecidas en los Programas de Rehabilitación, relativas a la antigüedad del edificio, a la superficie en metros cuadrados computables a efectos del cálculo del presupuesto protegible y a la cuantía de los ingresos anuales de las unidades familiares solicitantes de calificación de las actuaciones. No obstante lo anterior, deberá ser garantizado, a criterio de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, el cumplimiento de los objetivos sociales de la intervención.

85. Desarrollo de las actuaciones.

Declarada el Area de Rehabilitación Concertada, se procederá al desarrollo de las actuaciones recogidas en el Programa de Actuación de la referida Area, en los términos que se establezcan en los acuerdos que se formalicen entre la Empresa Pública de Suelo de Andalucía y los demás agentes intervinientes.

86. Concurrencia de Programas.

En el Area de Rehabilitación Concertada podrán aplicarse, con carácter exclusivo o complementario, otros Programas de la Administración Local, Administración Autonómica, Administración General del Estado o de la Unión Europea. En estos casos, se garantizará que el esquema de ayudas acordado manifieste un equilibrio entre las distintas fuentes financieras, los diferentes Programas, los agentes intervinientes y los objetivos perseguidos.

Sección 2.ª

Rehabilitación Integral de Barriadas

87. Concepto.

1. La Rehabilitación Integral de Barriadas es el instrumento global de intervención sobre ámbitos urbanos constituidos por conjuntos residenciales centrales y periféricos en proceso de degradación, afectados por graves problemas habitacionales y de integración social, con los objetivos de mejorar las condiciones de alojamiento y otros aspectos de carácter urbanístico y social.

2. Para la consecución de los objetivos de la Rehabilitación Integral de Barriadas, serán de aplicación todos los Programas que se consideren de interés definidos en el presente Plan y aquellos otros de regulación municipal, local, autonómica, estatal o de la Unión Europea que se estimen de común acuerdo por los agentes intervinientes, adecuados para conseguir los objetivos de recuperación urbana, residencial, social y económ